Distrato imobiliário: o regime do empreendimento pode elevar a retenção de 25% para até 50%.

Como funciona a retenção quando o comprador desiste

O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda. Quando o comprador desiste ou deixa de pagar, a vendedora pode reter parte do que recebeu, como indenização pelos prejuízos e encargos ligados ao empreendimento. A dúvida sempre foi quanto. Antes da Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, a jurisprudência do STJ trabalhava com o patamar de 25% nos contratos anteriores a ela, como na decisão da Quarta Turma divulgada no Informativo nº 730 (REsp 1.947.698/MS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08.03.22).

Com a Lei do Distrato, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 passou a fixar critérios objetivos. Segundo o STJ, ele estabelece limites máximos de 25% e de 50% para a retenção, e o limite maior se aplica às incorporações sob patrimônio de afetação, regime em que os bens e os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, para proteger a conclusão da obra e os compradores.

Outro ponto mudou o jogo: pelo mesmo artigo, para exigir a pena convencional o incorporador não precisa alegar prejuízo. A retenção deixa de depender da prova de um dano concreto e passa a seguir a regra escrita.

O que a Quarta Turma decidiu em junho

O caso envolveu um contrato de promessa de compra e venda firmado na vigência da Lei do Distrato, em um empreendimento com patrimônio de afetação. O comprador deixou de pagar por dificuldades financeiras, e a vendedora aplicou a retenção de 50% dos valores pagos. O tribunal de origem considerou esse percentual abusivo.

Em 15.06.26, a Quarta Turma do STJ, por unanimidade, reformou esse entendimento (AgInt no REsp 2.159.971-SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira), em decisão divulgada no Informativo de Jurisprudência, edição extraordinária nº 32, de 21.07.26. A tese: é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda celebrados sob patrimônio de afetação e na vigência da Lei do Distrato.

“…para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.”

Informativo de Jurisprudência, edição extraordinária nº 32 (AgInt no REsp 2.159.971-SP)

O fundamento central foi que o tribunal de origem deixou de considerar que o empreendimento abrange patrimônio de afetação, circunstância que, segundo a decisão, autoriza a retenção de até 50% da quantia paga. A turma afastou também a ideia de conflito com o Código de Defesa do Consumidor: o dispositivo foi introduzido quase três décadas depois do código, para refletir as particularidades da incorporação sob patrimônio de afetação.

“…critérios objetivos para a retenção nos casos de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do comprador.”

Informativo de Jurisprudência, edição extraordinária nº 32 (AgInt no REsp 2.159.971-SP)

O que o STJ ainda vai decidir: o Tema 1.466

A decisão da Quarta Turma não encerra o assunto. Em 30.06.26, a Segunda Seção, que reúne as duas turmas de direito privado, aceitou afetar ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.258.565/SP, 2.259.135/SP e 2.258.822/SP, relatados pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (Tema 1.466). A afetação foi divulgada no Informativo de Jurisprudência nº 899, de 01.09.26.

A pergunta a ser respondida é se, nos contratos sob patrimônio de afetação firmados depois da Lei do Distrato, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% do que foi pago, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964.

“…a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas…”

Informativo de Jurisprudência nº 899, sobre a controvérsia do Tema 1.466

É preciso distinguir os dois movimentos. A decisão da Quarta Turma resolve um caso e orienta os demais; a afetação de um tema repetitivo apenas anuncia que uma tese será construída, e não é decisão sobre a validade da retenção. Quando for fixada, a tese deverá ser seguida por juízes e tribunais de todo o país.

No mesmo julgamento, a Segunda Seção afetou outros dois temas sobre o assunto: o Tema 1.464, sobre o percentual e a base de cálculo da retenção em contratos de imóvel não edificado (lote ou terreno) firmados após a Lei do Distrato, e o Tema 1.465, sobre o mesmo ponto em contratos anteriores à lei.

Nas entrelinhas: 50% está na lei, mas isso encerra a pergunta sobre abusividade?

A decisão da Quarta Turma responde a uma pergunta de legalidade: o percentual de até 50% está previsto em lei e, por isso, a cláusula que o adota é válida quando expressa. A pergunta sobre abusividade é outra, e o debate ainda não lhe deu resposta definitiva: um percentual pode estar na lei e, mesmo assim, produzir um resultado desproporcional em um caso concreto?

Os argumentos a favor da validade são fortes. O legislador escolheu critérios objetivos, o que reduz a litigiosidade e dá previsibilidade a quem compra e a quem incorpora. O patrimônio de afetação existe para proteger a obra, e o custo dessa proteção recai sobre o empreendimento e sobre os compradores que permanecem; a retenção maior seria a contrapartida. E a própria Turma lembrou que o dispositivo veio depois do Código de Defesa do Consumidor justamente para tratar das particularidades dessa forma de incorporação, de modo que não haveria conflito entre as normas.

Os argumentos em sentido contrário também são sérios. O Código de Defesa do Consumidor considera abusivas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV), e o Código Civil permite ao juiz reduzir a pena convencional quando ela for manifestamente excessiva (art. 413). A lei fixa um teto, mas o percentual efetivo é escolhido no contrato, e nada garante que o patamar máximo guarde relação com o prejuízo real. O ponto mais sensível é que a retenção independe de prova de dano: se a unidade for revendida, a vendedora pode receber o preço do novo comprador sem ter perdido o valor retido do anterior, o que levanta a suspeita de ganho sem causa.

É aí que a decisão deixa uma dúvida real. Ao validar a cláusula “desde que expressamente pactuada” e invocar critérios objetivos, a Quarta Turma tratou o percentual como escolha do legislador, sem examinar se, naquele caso, 50% era proporcional. Resta saber se o controle de abusividade e de excesso continua disponível ao juiz diante de um percentual que cabe no teto legal, ou se o teto passa a funcionar como um salvo-conduto.

A leitura mais equilibrada talvez esteja no meio do caminho. Reconhecer que o percentual legal é válido em abstrato não impede que o juiz verifique, diante das circunstâncias, se a retenção guarda relação com os custos reais do empreendimento e com o que o comprador efetivamente pagou, sobretudo quando a unidade é revendida. Esse controle fortaleceria a lei, porque a ancoraria na lógica de indenizar prejuízos, e não de punir quem desiste. É o ponto que o Tema 1.466 tem a chance de esclarecer.

Convém lembrar os limites desta leitura: a decisão da Quarta Turma é de uma turma, sem efeito vinculante automático, e a tese do repetitivo ainda não foi fixada. Cada situação depende da data do contrato, do regime do empreendimento e do texto da cláusula.