- A Segunda Seção do STJ fixou tese (Tema 1.173): em regra, o corretor não responde pelo descumprimento da construtora.
- A decisão foi unânime e deve ser seguida por juízes e tribunais de todo o país.
- O corretor pode responder se atuar também como incorporador ou construtor, ou se integrar o mesmo grupo econômico.
- O caso analisado envolvia a devolução integral de valores pagos por consumidores à construtora.
O que aconteceu
Em um dos recursos usados como referência (REsp 2.008.542), uma corretora contestou decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que a havia condenado, junto com uma construtora, a devolver integralmente os valores pagos por dois consumidores, depois do descumprimento do contrato de promessa de compra e venda.
A questão foi levada à Segunda Seção sob o rito dos recursos repetitivos, que fixa uma tese para casos semelhantes em todo o país.
O que o STJ decidiu
Por unanimidade, a Segunda Seção consolidou que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável pelos danos causados ao consumidor por descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações do empreendimento previstas no contrato de promessa de compra e venda. O relator foi o ministro Raul Araújo, e a tese deve ser observada por juízes e tribunais (art. 927 do CPC).
Para o relator, o corretor geralmente atua como intermediário do negócio e tem direito à comissão. Com o pagamento da comissão, extingue-se a obrigação do corretor, que não se vincula à conclusão da obra nem à entrega do imóvel.
A responsabilização só é possível quando o corretor tem envolvimento direto na incorporação e na construção, integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou quando há confusão ou desvio patrimonial em seu benefício. Nesses casos, a responsabilidade não nasce da corretagem, e sim da participação no negócio principal (art. 31 da Lei 4.591/1964).
O que está por trás
Quem vende não é quem constrói. A decisão separa dois papéis: o de intermediar o negócio e o de executar a obra. O consumidor que sofre atraso deve buscar, em regra, a construtora ou a incorporadora.
Mas o rótulo não basta. Se o corretor lidera o empreendimento, vende unidades antes da obra, registra a incorporação ou faz parte do mesmo grupo econômico, a história muda. O tribunal olha para o que a pessoa faz, e não para o nome que ela usa.
Previsibilidade para o mercado. Por ser tese de repetitivo, os mesmos critérios se aplicam a milhares de processos. Isso reduz a incerteza para corretores, construtoras e compradores.
Cuidado ao comprar na planta. Vale identificar quem é o incorporador, quem constrói e qual é a relação do corretor com eles, e guardar os contratos e anúncios de cada etapa.
Em uma frase: quem intermedia a venda do imóvel na planta, em regra, não responde pelos atrasos da obra, salvo quando também faz parte do empreendimento.
- Tribunal
- Superior Tribunal de Justiça · Segunda Seção
- Julgamento
- Por unanimidade, em recurso repetitivo (Tema 1.173)
- Relator
- Ministro Raul Araújo
- Processo de referência
- REsp 2.008.542
- Divulgação pelo tribunal
- 26 de janeiro de 2026