Airbnb em condomínio: o debate é sobre destinação, não sobre plataforma.

O que a Segunda Seção decidiu em maio

Em 07.05.26, a Segunda Seção do STJ, por maioria de votos (REsp 2.121.055, rel. Min. Nancy Andrighi), negou o recurso de uma proprietária que queria oferecer seu apartamento em estadias de curta duração sem aprovação do condomínio. O condomínio sustentava que essa destinação não estava prevista na convenção e afastava o caráter residencial do prédio. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já havia negado o pedido, e a empresa Airbnb atuou como interessada no processo.

O voto que prevaleceu começa por desfazer uma confusão. Segundo a relatora, os contratos intermediados por plataformas não se enquadram, propriamente, nem como locação residencial nem como hospedagem de hotel: são contratos atípicos. E o canal por onde o imóvel é oferecido importa pouco para a análise jurídica.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio.”

Ministra Nancy Andrighi, relatora (REsp 2.121.055)

O que importa, para a ministra, é a regra do Código Civil: os condôminos devem dar às partes do edifício a mesma destinação da edificação (art. 1.336, inciso IV), e a mudança de destinação exige a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351). Ela lembrou que as plataformas intensificaram a rotatividade de pessoas nos condomínios, com consequências para a segurança e o sossego dos moradores.

“…a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.”

Ministra Nancy Andrighi, relatora (REsp 2.121.055)

Por que a plataforma é um falso problema

A discussão popular costuma girar em torno de definir o que é o Airbnb: locação, hospedagem, um terceiro gênero. A decisão de maio mostra que essa pergunta pouco ajuda. Por maioria, o colegiado considerou que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial e, por isso, deve ser autorizado pelo condomínio.

Isso desloca o foco: de “o que é este contrato?” para “o que é este prédio?”. Um edifício concebido para moradia tem convenção, vizinhança e rotina pensados para essa finalidade, e a lei trata a mudança dessa finalidade como decisão coletiva, não individual.

O corolário é que a liberdade do proprietário sobre a própria unidade encontra limite na destinação do conjunto. Não se trata de proibir a locação por temporada em si, mas de reconhecer que, em prédio residencial, o caminho legítimo passa pela assembleia.

O que ainda falta decidir: o Tema 1.443

Em 17.09.26, o STJ divulgou que a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.537 e 2.272.536, de relatoria do ministro Raul Araújo, ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) e determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação por curta temporada em plataformas como o Airbnb, ou se é necessário haver proibição expressa.

O relator observou que o tema já foi apreciado pelas duas turmas de direito privado e que a Comissão Gestora de Precedentes do tribunal identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre ele. Lembrou ainda que, no REsp 2.121.055, a Segunda Seção consolidou que a convenção não precisa vedar expressamente a locação por curta temporada: basta que estabeleça a destinação exclusivamente residencial. Ainda assim, entendeu que uma tese sob o rito dos repetitivos trará mais segurança e coerência.

“…terá o condão de possibilitar a formação de um precedente judicial dotado de segurança jurídica…”

Ministro Raul Araújo, relator (Tema 1.443)

A diferença prática é grande. Um precedente de turma ou de seção orienta, mas a tese fixada em repetitivo deve ser observada por juízes e tribunais de todo o país (art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil). Até o julgamento de mérito, cuja data não foi informada, os processos sobre o tema permanecem suspensos.

Nas entrelinhas: dois direitos de propriedade em conflito

No fundo, o debate opõe duas faces do direito de propriedade: a liberdade de usar e fruir da própria unidade e a proteção do conjunto, que também é propriedade, dividida entre todos os condôminos. O STJ vem resolvendo o conflito pelo caminho da deliberação coletiva: a mudança de destinação exige dois terços, o que afasta tanto a proibição imposta de cima quanto a liberação dada por conta própria.

A suspensão nacional dá a dimensão do problema. Se o próprio tribunal já contava 50 decisões sobre o tema, os processos nas instâncias de origem devem ser numerosos, e a tese servirá para uniformizá-los. Enquanto ela não vem, vale acompanhar o andamento no site do STJ.

Convém lembrar, por fim, os limites desta leitura. O precedente de maio foi decidido por maioria, e a tese do Tema 1.443 ainda não foi fixada: ela pode confirmar, refinar ou ajustar o entendimento atual. Cada condomínio tem a sua convenção, e a leitura dela é determinante.