- A Segunda Seção do STJ afetou, para julgamento em recursos repetitivos, os limites de retenção quando o consumidor dá causa ao distrato.
- Tema 1.465: contratos anteriores à Lei 13.786/2018; Tema 1.464: lotes e terrenos contratados depois da lei.
- A Terceira e a Quarta Turma divergem sobre percentual e base de cálculo.
- Os processos sobre o tema foram suspensos nos tribunais de segunda instância e no STJ.
- Ainda não há tese: a afetação não define os limites de retenção.
O que aconteceu
Sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Segunda Seção decidiu julgar, pelo rito dos repetitivos, quanto o vendedor pode reter quando o consumidor dá causa à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. A discussão foi dividida em dois temas, conforme a data da contratação e o tipo de imóvel.
O Tema 1.465 tratará do percentual de retenção e da base de cálculo em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018 (lei do distrato), quando o rompimento ocorre por iniciativa e culpa do consumidor. O Tema 1.464 examinará os limites de retenção na compra de imóveis não edificados, como lotes e terrenos, contratada após a vigência da norma.
A Migalhas informa que, no Tema 1.464, foram identificados 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas nas turmas de Direito Privado; no Tema 1.465, 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais.
O que diz a lei
A notícia cita a Lei 13.786/2018 (lei do distrato), o Código de Defesa do Consumidor e o art. 32-A da Lei 6.766/1979.
O que foi decidido até agora
A Seção determinou a suspensão dos processos sobre essas questões nos quais tenha sido interposto recurso especial ou agravo em recurso especial, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no STJ.
A afetação busca resolver a divergência entre as turmas. Para lotes e terrenos posteriores à lei, a Terceira Turma entende que o CDC prevalece: a retenção incide sobre as parcelas pagas e fica limitada, em regra, a 25%, ressalvada a fruição do imóvel. A Quarta Turma considera a lei compatível com o CDC e admite retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979.
Para contratos anteriores à lei, a Terceira Turma admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, deixando às instâncias de origem a definição do percentual; a Quarta Turma aplica, como regra, 25% do montante quitado, com redução apenas se houver circunstâncias que a justifiquem. Os processos listados na notícia são os REsps 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393. Segundo a fonte, a afetação não define os limites; as teses virão no julgamento de mérito.
O que está por trás da afetação
O conflito de fundo é quanto o comprador perde ao desistir. De um lado, o vendedor alega despesas e o risco do rompimento; de outro, o consumidor busca devolver o máximo possível do que pagou. A lei do distrato fixou parâmetros, mas as turmas do STJ os leem de modos diferentes.
Duas divergências em uma. Não há apenas diferença de percentual (10%, 25%): muda também a base, que pode ser o total pago ou o valor atualizado do contrato. Dependendo da conta, o resultado em reais varia bastante.
Efeito prático. Como é repetitivo, a tese futura orientará milhares de processos parados. Enquanto isso, as ações sobre o tema ficam suspensas, e o resultado final ainda é incerto.
Limites do que se sabe. A notícia não traz a data da sessão de afetação nem prazo para o julgamento de mérito. Esta é uma informação geral, não uma orientação para caso concreto.
Em uma frase: o STJ vai uniformizar, em repetitivos, os limites de retenção em distratos imobiliários, mas ainda não fixou nenhuma tese e os processos sobre o tema estão suspensos.
- Tribunal
- Superior Tribunal de Justiça · Segunda Seção
- Relator
- Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva
- Temas
- 1.464 e 1.465 (recursos repetitivos)
- Situação
- Afetados; teses ainda não fixadas
- Divulgação pela fonte
- 9 de outubro de 2026 (Migalhas)