- A Terceira Turma do STJ decidiu que os fiadores não respondem pelos aluguéis do período em que o locador recusou receber as chaves.
- O locador havia condicionado a entrega das chaves a um laudo de vistoria que apontava avarias.
- Em locação por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar o contrato com aviso prévio, sem precisar da concordância do locador.
- Danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria.
O que aconteceu
O caso envolve uma locação comercial por prazo indeterminado, firmada por uma igreja, com dois fiadores. Depois de desocupar o imóvel, a locatária tentou devolver as chaves, mas o locador condicionou o recebimento à assinatura de um laudo de vistoria que apontava avarias.
As chaves só foram entregues depois, por meio de uma ação de consignação proposta pela locatária. O locador, então, cobrou dos fiadores os aluguéis vencidos entre a desocupação e a entrega das chaves.
A primeira instância acolheu os embargos dos fiadores e reconheceu que não havia dívida. O TJRJ reformou a sentença, entendendo que não houve recusa do locador e que os fiadores continuavam obrigados.
O que o STJ decidiu
A Terceira Turma entendeu que não há responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis do período, porque a recusa do locador em receber as chaves foi indevida. A relatora foi a ministra Nancy Andrighi.
Segundo a decisão, em locação por prazo indeterminado o locatário pode encerrar o contrato a qualquer momento, desde que dê aviso prévio. Trata-se de um direito potestativo, que não depende da concordância do locador (art. 6º da Lei do Inquilinato).
Supostos danos ao imóvel não justificam impedir a extinção do contrato: a reparação de avarias deve ser discutida em ação própria. No caso, o imóvel foi desocupado e o locador foi notificado dentro do prazo legal, de modo que os fiadores não podiam ser responsabilizados por essa conduta.
O que está por trás
Quem garante o contrato não garante o comportamento do locador. A fiança cobre as obrigações do locatário, e o tribunal separou essa responsabilidade da atitude de condicionar a entrega das chaves a um laudo.
Duas discussões diferentes. Uma é o fim do contrato, que depende de aviso prévio e desocupação. Outra é o estado do imóvel, que pode ser debatido depois, em ação própria. Misturar as duas pode manter a dívida do fiador em curso.
Prova de quando as chaves foram oferecidas. O caso só se resolveu porque houve notificação dentro do prazo legal e, depois, uma ação de consignação. Ou seja, o registro formal da tentativa de devolver as chaves foi decisivo.
Limites. A decisão trata de locação por prazo indeterminado. Contratos por prazo determinado e outras cláusulas de fiança podem levar a conclusões diferentes.
Em uma frase: se o locador recusa indevidamente as chaves, o fiador não paga o aluguel do período em que isso aconteceu.
- Tribunal
- Superior Tribunal de Justiça · Terceira Turma
- Relatora
- Ministra Nancy Andrighi
- Processo
- REsp 2.220.656
- Divulgação pelo tribunal
- 16 de janeiro de 2026