- A Segunda Seção do STJ fixou, em recurso repetitivo (Tema 1.288), os efeitos da quitação da dívida após a consolidação da propriedade.
- Antes da Lei 13.465/2017, se a mora foi purgada, o contrato de financiamento é retomado.
- Depois da lei, se a propriedade foi consolidada e a mora não foi purgada, o devedor tem apenas direito de preferência.
- A decisão foi por maioria e vale para todos os processos semelhantes.
- Os processos que estavam suspensos poderão voltar a tramitar.
O que aconteceu
Na alienação fiduciária de imóvel, o comprador financia o bem, mas ele fica em nome do banco como garantia. Se o comprador atrasa, o banco pode consolidar a propriedade em seu nome. A dúvida é: se o devedor paga o atraso depois disso, ele recupera o contrato?
No recurso usado como referência (REsp 2.126.726), um banco contestou decisão do TJSP que, em ação anulatória de execução extrajudicial, permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo após a consolidação da propriedade já sob a vigência da Lei 13.465/2017.
O que diz a lei
A alienação fiduciária de imóvel é regulada pela Lei 9.514/1997. A Lei 13.465/2017 incluiu o §2º-B no art. 27, que assegura ao devedor apenas o direito de preferência após a consolidação da propriedade em nome do credor.
O que o STJ decidiu
Por maioria, a Segunda Seção aprovou duas teses, seguindo o voto do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: (1) antes da Lei 13.465/2017, se a propriedade já estava consolidada e a mora foi purgada nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), deve ser desfeita a consolidação e retomado o contrato; (2) a partir da Lei 13.465/2017, se a propriedade foi consolidada e a mora não foi purgada, o devedor tem apenas o direito de preferência do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997.
O relator lembrou que a Lei 13.465/2017 incluiu o §2º-B no art. 27 da Lei 9.514/1997, e que, após a consolidação em nome do credor, o devedor não pode mais purgar a mora. Esse entendimento já vinha sendo aplicado também a contratos anteriores à lei, considerando a data da consolidação e da purga da mora, e não a data do contrato.
No caso concreto, o STJ deu provimento ao recurso do banco e julgou improcedente a ação do devedor, assegurando a ele apenas o direito de preferência. A tese vale para todos os processos semelhantes, que estavam suspensos.
O que está por trás
Quitar depois pode ser tarde. Pela regra atual, passada a consolidação da propriedade, pagar o atraso não devolve o imóvel ao comprador. Ele só terá preferência para comprá-lo de volta.
Prazo é decisivo. O que muda a situação é o momento: se a mora foi purgada antes da lei nova, vale a regra antiga; se não, aplica-se a lei de 2017. Por isso, as datas do contrato, da consolidação e do pagamento pesam muito.
Prevenção vale mais que correção. Quem enfrenta dificuldade de pagamento tem mais chances de negociar antes da consolidação, com o banco, do que depois. A decisão reforça a importância de agir cedo.
Segurança para o crédito imobiliário. A tese dá previsibilidade ao mercado, mas deixa o devedor em posição mais frágil depois da consolidação. Cada caso exige análise do contrato e do histórico.
Em uma frase: depois que o imóvel financiado passa para o nome do banco, quitar o atraso não basta para retomar o contrato; o devedor só tem direito de preferência na compra.
- Tribunal
- Superior Tribunal de Justiça · Segunda Seção
- Julgamento
- Por maioria, em recurso repetitivo (Tema 1.288)
- Relator
- Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva
- Processo de referência
- REsp 2.126.726
- Divulgação pelo tribunal
- 19 de fevereiro de 2026